地产园林景观造价成本如何控制

2019-11-08 15:53:02   【浏览】3031

1.概念规划阶段的成本控制

不同的景观元素有不同的单边成本。在有限成本的要求下,成本管理就是景观要素的管理。在概念方案阶段,主要控制景观节点的数量、位置和等级,软硬景观的比例,水景的面积、数量和形式,疏林、草地和密林的比例。一般来说,居住区有“社区群”两级结构,一级景观节点通常有三个:主入口、核心景观和轴线景观节点。次级景观节点是指由群体数量决定的群体中心;三级景观节点根据空间大小和服务半径分布在房屋之间。在设计过程中,必须始终贯彻一级和二级景观节点的质量要求,以确保房地产的质量不变形。

在景观成本中,硬区面积小但成本高,一般约占总成本的50%。因此,要有效控制成本,必须合理安排软硬景观比例。根据实际调查和室外空间使用分析,硬质路面宜占景观面积的20%,根据建筑的目标客户群,可上下浮动5%。

根据不同的形式,水景可分为硬水景观和软水景观。硬水景观通常被用作入口处或广场的一个地方。钢筋混凝土为基底,高档石材装饰面,并配有各种有趣的棋子。这种形式的水景成本高,其数量应严格控制。软水景观(Soft waterscape)通常是根据场地原有的水文条件在地面挖湖堆山形成的,也是由纯粹的人工湖形成的。这种形式的水景面积大,池底覆盖有膨胀毯,具有防漏条件,水系统自净能力强,单位成本低,景观效果好。在现有水资源条件下,我们应该积极倡导。除了附近的河流和湖泊系统,雨水收集和中水回用将是新的水源选择。

景观塑造了户外空间的特征,创造不同的空间,无论是封闭的还是开放的,给人不同的空间感受是它的目的。然而,空间限制不能与树木分开,尤其是大树。绿化的大部分费用在于大树。对于相同面积的土地,大树与草坪的成本比为8:1。因此,合理的树群位置和面积不仅影响景观效果,还决定了成本分配是否合理。由于不同树种之间的价格差异很大,这部分的成本需要在概念方案阶段有一个初步的假设,初始扩张阶段可以根据苗木的市场情况进行动态调整。

2.深化计划阶段的成本控制

景观设计师应根据设计任务书的要求,根据场地条件和设计成果完成投资估算的编制。

拥有完善管理体系的房地产公司可以建立一个知识库,所有实践过的景观元素都将由景观设计师在完成后输入数据库。详细信息包括:水平和垂直剖面详图、主要材料、竣工时间、沉降成本、现场效果照片和周围环境描述。这将为新项目的投资估算提供现实依据。

如果投资估算与深化计划成本目标之间的误差小于5%,应进入审批程序。成本核算部门应对投资估算进行审核,并提出下一阶段的设计指导意见,确保成本分摊计划合理有效。

景观设计方案决定成本,而不同的土地利用条件和建筑空间形态决定景观方案。

3.初始设计阶段的扩展

初步设计是研究和实施方案的细节。设计师提交cad图纸,包括园林建设、结构、种植、照明、给排水等,成本部会计部根据图纸计算工程量,检查景观设计是否符合成本要求。景观设计师根据造价部门提供的工程预算,对具体工程实践提出合理建议,调整造价结构。

扩建初期调整成本结构的中心思想是改变硬部的材料和工程做法,减少该部分投资,确保绿化效果。

(1)坚硬部分

石头的价格与表层的来源、名称、厚度和类型有关。同样的,进口石材的价格是国产石材的两倍。

舒布罗克砖是普通水泥砖的两倍,粘土砖比舒布罗克砖贵50%。高档建筑应杜绝普通水泥砖,即使整个水泥砖使用一段时间,也会不可避免地变色,耐久性差。

由于现场切割量大,在施工过程中铺设异形石材的成本是人工的两倍。在建筑物表面湿抹装饰石时会发生浸水。为了避免洪水影响外观和感觉,有三种处理方法:轻微悬挂、干挂和密封。

(2)软场景部分

同样,景观设计师应避免根据目前的市场情况在植物选择中使用稀有树种。然而,主要节点的绿化需要在效果和价格方面进行平衡。如果价格不太高,应保证原设计要求。在有限的成本下,调整二级景观树种,确保整体绿量。

(3)微地形处理

大多数现代居住建筑都有地下车库,70%的景观位于地下室顶板,而景观覆土厚度是计算地下室荷载的关键。垂直是景观的灵魂,如果没有垂直设计,就不会有景观。因此,地下室顶板土坡的经济性是成本控制必须研究的课题。

研究表明,利用轻质陶粒修建地形有利于提高土壤渗透性,但成本高于结构加固方案。所有天然土堆的经济性略好于陶粒填料和护坡建筑,但竖向设计前后的一致性要求很高。然而,房地产项目开发规划非常紧凑,在景观概念规划完成后,往往需要向结构和管道专业提交竖向设计图纸,以计算地下室的屋顶荷载安全性。如果景观深化方案设计中存在较大的竖向调整,地下室结构的安全性就无法得到保证。特别是施工图提交审批后,重新调整结构设计会带来不必要的麻烦,导致设计变更费用,不利于整体开发进度和成本计划。因此,应根据不同工程竖向设计的复杂性,选择合理的地下室覆土方案。

4、施工图及招标准备阶段

在初期扩建成本的指导下,施工图阶段将深化初期扩建设计,完成水、电、结构、钢结构和雕塑的二次设计。根据施工图要求,选择并固定材料部件。景观设计师应制定景观材料和部件清单,并与成本经理和景观工程师一起确认材料的密封样品。大苗应以照片的形式进行挑选和固定,并提交材料采购部和现场施工。固定板的选择关系到最终的实施效果,也是成本动态控制的关键。

在大苗取样过程中,同一规格的苗木价格也不同,与树型、冠型和形状有一定的关系。这方面的影响可能超过每株1000元。

施工阶段的成本控制

1、注意施工图纸的公开

施工开始前,施工单位应组织图纸会审,包括景观设计师、造价经理、工程经理、各专业现场代表、设计单位各专业设计师、施工单位各专业负责人。目的是改进图纸,防止遗漏项目。明确施工界限,避免有争议的工程量;协调各种职业,消除相关职业之间沟通的盲点。施工交底会议纪要将作为工程结算的依据之一,并做好记录。

2、严格执行设计变更审批程序

在施工过程中,由于现场条件的变化,设计需要改变。工程建设涉及许多专业,这些专业是相互设计的条件,与销售承诺相关。因此,设计需要作为一个整体来考虑,某个专业的任何错误或遗漏都会导致返工。采用分级审批可以有效缩短审批周期,而不会延误项目进度。同时,可以有效控制成本。

除了正常的设计变更,我们还应该提高恶意变更的警报率。一些建设单位中标,并故意降低一些项目的价格,以降低项目总价格。这种现象在绿化工程中尤为明显。中标后,通过各种手段和借口,合同中利润较低的苗木品种变成了利润较高的苗木品种。应该严格防止这种变化。

3、做好现场签证记录

成本部门根据竣工图和现场签证记录计算工程量,必须充分了解工程签证对成本核算的影响。现场签证是双方在施工合同履行过程中,根据合同约定或通过协商,就各种费用、工期延长、经济索赔等达成的补充协议。在施工过程中。它是工程最终结算过程中增加或减少工程成本的证据,也是整个施工过程成本管理的主要组成部分。重视施工阶段控制,加强施工签证管理是提高投资效益的重要途径。

4、注意隐蔽工程

由于景观水电基本上是一个隐蔽工程,在沉降过程中不能复核。工程结算只能使用现场签证,现场签证负责人是非水电专业,控制薄弱。

(1)让现场水电工程师参与签证,给予专业指导、

(2)隐蔽工程签证处理应注意及时性,隐蔽前可向造价部门报告,以便能及时进行现场审查,有可能造价部门会参与签证处理。

(3)能绘制专业景观水电图

5.在审核甲方提供的材料过程中,注意反馈信息,提高成本控制。

甲方供应材料的控制一般采用以下方法:成本部门和施工单位首先根据图纸等竣工资料计算具体数量,并编制出甲方供应材料清单,清单经施工单位批准签字后,移交采购管理部门。建设单位和施工单位平时应对甲方提供的材料的收集情况进行检查,采购管理部门应对超收等情况进行处理,并将相关情况反馈给成本部门。

(1)能直观地了解施工单位一次材料领用,尤其是“保存”的出现,值得我们分析

(2)“节约”的发生:a、哪些施工程序将被取消而没有反映在施工数据中,从而导致甲方提供的部分材料被引导而未被使用,导致“节约”;如果甲提供的材料是签证数量,签证数量是否有误等都值得我们分析,从而促进管理工作的不断改进!

黑龙江11选5投注 1分钟极速pk10 500万彩票网 湖北十一选五投注

上一篇:兵站:受阅队员衣食住行的“大管家”丨我是排头兵37
下一篇:新中式风格的农村别墅,白墙灰瓦设计,自建房中的一股清流

相关新闻